Zadatek a zaliczka w umowie – jakie są kluczowe różnice?

Najważniejsze informacje

• Pojęcia „zaliczka” i „zadatek” często występują zamiennie w powszechnym użyciu.
• Pod kątem prawnym „zadatek” oraz „zaliczka” są odmiennymi terminami.
• „Zadatek” i „zaliczka” to formy przedpłaty wliczanej w koszty przyszłej zrealizowanej transakcji.
• W przypadku niezrealizowania umowy, zaliczka pozostaje zwrotna, a prawo do zadatku ma jedna ze stron.

Czym jest zaliczka?

Zaliczka to rodzaj płatności na poczet przyszłych zobowiązań wynikająca z umowy między stronami. Obejmuje ona niepełną kwotę, która jest wskazana w porozumieniu i wpłacona zostaje przed wykonaniem realnej sprzedaży towaru lub usługi. Pozostała część jest dopłacana już po finalizacji umowy. Zaliczka stanowi rodzaj „rezerwacji”. Zabezpiecza więc bardziej przyszłego kupującego, ale nie daje przy tym gwarancji sprzedającemu. W przypadku niezrealizowania transakcji zaliczka podlega bowiem zwrotowi bez względu na to, kto odpowiada za niedotrzymanie umowy. Co istotne, definicja tego pojęcia nie występuje wprost w obowiązujących przepisach.

Co to jest zadatek?

W przypadku zadatku sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. To również świadczenie na poczet realizacji umowy, które otrzymuje przyszły jej wykonawca. Może jednak przybierać formę zarówno pieniężną, jak i rzeczową. Nie powinien mieć przy tym większej wartości niż 20% kwoty do zapłaty. Ta forma zabezpiecza finansowo obie strony. W przypadku niedotrzymania przez kogokolwiek umowy, kontrahent ma prawo się z niej wycofać i przysługuje mu oprócz tego rekompensata. Ma ona wartość zadatku. Kwestię tę reguluje szczegółowo Art. 394 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.)¹. Według prawa, wykonawca zobowiązany byłby więc zwrócić zadatek oraz przekazać rekompensatę. Ten typ zabezpieczenia często bywa stosowany przy zawieraniu umów na większe kwoty, np. przy sprzedaży mieszkania.

Kluczowe różnice między zadatkiem a zaliczką

Zadatek i zaliczka są traktowane jako kwota wpłacana na poczet ceny, o ile umowa zostanie wykonana. To w zasadzie sytuacja bezproblemowa. Problem zaczyna się w przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron. Zastosowanie w kontrakcie omawianych pojęć właśnie wtedy powoduje konkretne konsekwencje. Z tego też wynikają najistotniejsze różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką. Te najważniejsze z nich zostały opisane w poniższej tabelce.

Zwrot zaliczki a kompensata

Czasem wykonawca przed wycofaniem się klienta z umowy zrealizował część swoich obowiązków obejmujących jej zapisy. W takiej sytuacji możliwa jest kompensata, czyli odszkodowanie w postaci potrącenia części kwoty z zaliczki za poniesione już koszty. Wykonawca pozostaje wtedy zobowiązany do złożenia stosownego oświadczenia. Niemniej w przypadku ewentualnego sporu sądowego należy udowodnić, że to prawo do odszkodowania faktycznie przysługiwało i wskazać konkretne poniesione koszty.

Odstąpienie od umowy a spory prawne

Zdarza się czasem, że dwie strony umowy nie potrafią dojść do porozumienia, czy wpłaconą kwotę traktować jako zadatek lub zaliczkę. W takiej sytuacji spory rozstrzygane są przed sądem. Przy braku dokumentów na piśmie dowód może stanowić m.in. zeznanie świadka. W kwestii umów pisemnych należy przywiązywać szczególną uwagę, czy przedpłata jest wskazana jako zaliczka. To bowiem podstawa wszelkich prawnych roszczeń. Zgodnie z przepisami brak wyraźnego wskazania traktuje przedpłatę jako otrzymany zadatek.

Jednocześnie ważne pozostaje, aby treść umowy jednoznacznie opisywała konkretną formę. Czasem bowiem zapis może zaprzeczać zastosowaniu określonego mechanizmu – zaliczki lub zadatku danego przy zawarciu umowy – i sąd wtedy rozstrzyga na podstawie treści, a nie nazw występujących w dokumencie. Tymczasem konsekwencje finansowe pozostają takie same. Jednocześnie uczestnicy transakcji są w stanie doprecyzować w umowie kwestie zatrzymania czy zwrotu otrzymanej zaliczki lub zadatku. Przepisy mają więc zastosowanie wyłącznie, gdy strony umowy nie postanowiły inaczej.

Bardzo istotną kwestię stanowi także możliwość odstąpienia i rozwiązania umowy, gdy druga strona jej nie przestrzega. To podstawa, aby zatrzymać przedpłatę lub żądać zwrotu zadatku w podwójnej wartości. Najlepiej, kiedy odstąpienie następuje na piśmie wraz ze wskazaniem przyczyny podjętej decyzji. Tylko w ten sposób można od umowy odstąpić  i otrzymany zadatek zachować albo odzyskać. Wszystko zgodnie z literą prawa. Nie ma tu obowiązku dawania tzw. drugiej szansy w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron.

Co wybrać – zaliczkę czy zadatek?

Wybór zadatku lub zaliczki wiąże się z określonymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi w sytuacji, gdy umowa nie dojdzie do skutku. Każda z tych form ma swoje zalety oraz wady. Dlatego warto dostosowywać je do specyfiki transakcji oraz preferencji uczestników. Zadatek daje większe zabezpieczenie obu stronom, ale może też stanowić rodzaj pułapki z powodu bezkompromisowego egzekwowania odpowiedzialności. Preferowany jest przede wszystkim przy dużych transakcjach, gdzie ryzyko niedotrzymania umowy pozostaje wysokie lub zaufanie między stronami szczególnie ograniczone. W niektórych przypadkach może okazać się narzędziem legalnego nacisku do wywiązania się z podpisanego dokumentu. Zaliczka natomiast stanowi mniejsze ryzyko i jest korzystna przede wszystkim dla kupującego. To dobry wybór w przypadku mniejszych transakcji oraz przy bardziej elastycznym i mniej formalnym podejściu do szczegółów realizacji umowy. Wybór pomiędzy zadatkiem a zaliczką zależy zatem przede wszystkim od podejścia stron w tej kwestii.

Czym się różni zadatek od zaliczki? Podsumowanie

Mechanizmy zarówno zaliczki, jak i zadatku często są stosowane w transakcjach kupna-sprzedaży jako forma przedpłaty. Choć oba pojęcia w codziennym użyciu stosuje się czasem zamiennie, to pod kątem prawa dotyczą zupełnie innych instrumentów finansowych. Główna różnica występuje, gdy umowa nie zostanie wykonana. W praktyce zadatek pełni bowiem funkcję dyscyplinującą i może przepadać na rzecz drugiej strony. Zaliczka nie daje takich możliwości. Niewiedza w tym zakresie może zatem powodować problemy prawne oraz finansowe. Dlatego tak ważna jest szczególna uwaga podczas zawarcia umowy i jej podpisania. Okazuje się bowiem, że jedno słowo może wszystko zmienić.

FAQ – pytania o zaliczkę i zadatek